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社区商业投资策略(第1页)

时间：2016-10-08 08:40:37 来源：体育建设 阅读量： 作者：海德体育咨询

　　社区商业无论是功能还是空间布局上都有别于商业中心。它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。其基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。它是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物。

　　据统计，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%，在发达国家社区商业所占的比例一般在40%左右。因此，社区商业具有很好的发展前景，这也是社区商业投资者青睐的原因所在。

　　社区商业在我国的发展还处于初级阶段，形态比较单一，但是社区商业在我国商业发展中的必要性和重要性已经得到大家的认可。因此投资者对社区商业进行投资时要注意以下几个方面。

　　1、关注社区所在地经济情况

　　社区所在地区的经济发展现状及趋势是直接影响着社区商业的发展方向的。对社区商业影响最直接的就是消费者的购买力水平或购买规模，人均收入水平高，购买力水平相应就高，对市场就大。

　　同时，社区人口规模大小也很重要，如果人口规模在扩大，人的消费需求相应必然要增高，因而社区商业可能会取得更好的经济效益。

　　社区入住居民的群体层次和消费习惯更是决定性因素，它包括业主收入、年龄、职业等特点。如社区的业主年龄在大多集中在20-35岁之间，则开办咖啡厅、快餐店、歌厅等较为适合。

　　人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。受教育的人，通常倾向于对优质商品的消费，例如，在大学生活区附近开发的商业，可更多的考虑文化用品商店、娱乐等具青年人性格特色的社区商店。

　　2、关注市政配套设施

　　社区商业要以一定的市政配套作支持。城市市政配套包括市政、桥梁、供水、排水、供气、网络、绿化、环境卫生等。功能整齐的市政配套是对社区商业发展起到积极的促进作用反之，则会成为制约因素。

　　如果，不考虑市政配套因素，盲目发展社区商业，只能招致由于市政配套滞后，影响顾客进入，同时也难以提升消费的档次。

　　社区商业投资的市政配套因素分析时主要考虑：

　　（1）地段、交通的便利。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街意义重大，其能够辐射到的周边区域及吸引客流量；

　　（2）了解市政规划。市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路旧区改造等。投资者必须对社区商业企业所在地的环境要有深入的了解，以保证商业本身的价值提升。

　　社区商业是一个系统工程，其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。因此，在社区商业的投资和建设之前，要注意各级政府的商业、规划、建设、房地、工商、税务、街道等各管理部门之间的合作力度，只有各管理部门之间的职责分工明确，才有可能确保规划的按期推进和执行。

　　3、关注多种业态的组合

　　投资商要对社区商业业态的规划和定位有一个总体的把握。各种业态配比内容和数量如何，底层是什么业态、二层又是什么业态，都有一定的商业市场规律。

　　要通过业态的组合来为社区居民提供全方位服务。如，大卖场，其特点就是希望社区居民一周去一次，要有免费停车场，品种丰富和门类齐全的商品，特别要和一些精品百货，饮食一条街相结合，成为社区购物休闲的好去处，同时要有便利超市从早上7点到晚上11点不间断服务，满足居民的随时性的日常需求。像这样的商业设施和业态组合，才能满足社区居民的多层次需求。

　　不同的组合放在什么地方最好，健身房娱乐中心放在什么地方，大卖场放在什么地方，超市便利店放在什么地方，社区商业业态布局往往都经过严格的设计，以最大程度吸引购物者，要经过多次的认真思考和模拟之后，才能最后确定的。

　　4、商业运营商自身实力

　　（1）知名度

　　商业运营商的体育知名度是社区商业开发要考虑的一个因素之一，知名度较高有利于快速在形成消费者心目中的形象，获得消费者的信赖，让社区商业经营者就能吸引顾客的更多目光。

　　（2）经营管理

　　社区商业经营者良好的经营管理水平必然会促进社区商业的良好发展，满足社区消费者的需要，经营管理水平提升有利于整个社区商业的发展。

　　同时要降低区经营成本，其主要由社区商业的租金或商业房地产的卖价。如果社区经营成本不能令商户有较强的竞争优势，则社区商业的发展一定是不可持续的。

　　（3）经营意识

　　目前许多国内商业房地产商偏于短线投机盈利，没有长线经营意识。有些商业社区开发商一直沿用开发住宅房地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者。住宅房地产项目的优劣主要以销售情况好坏为标准，而商业房地产项目的优劣主要是以后期经营情况好坏为标准。投资者更要加强长线经营的意识和经营管理能力，作好商业的前期招商和后期的商业经营管理。

　　综上所述，社区商业投资是一门复杂的投资工程，它还包括经营商品要有针对性、商品价格要合理性、经营时间要适宜性以及商品质量要可靠性等。从社区商业的投资角度，要对影响社区商业投资的宏观、中观和微观的影响因素进行深入分析，使社区商业的规划建设、招商营运、业态分布等符合城市法规和片区居民的消费特征，才能实现社区商业的后续经营和可持续性发展。